Comment financer l’achat de ma résidence principale

Principes de base :

Le financement d’une résidence principale repose sur deux normes qu’il convient de respecter : la tenue des charges inhérente au fait de posséder un bien immobilier ainsi que le niveau de fonds propres que vous allez mettre dans l’opération. Voici une explication
détaillée de ces deux normes.

La tenue des charges

La tenue des charges, en d’autres termes votre capacité à assumer les charges liées à un bien immobilier, est une norme impérative pour obtenir un financement. Cette norme stipule que la totalité des charges induites ne doivent pas excéder 33% de vos revenus bruts.

Ces charges comprennent

• Les intérêts hypothécaires – calculés généralement avec un taux théorique de 5%, même si les taux d’intérêt réels sont plus bas.
• L’amortissement – remboursement de l’hypothèque 2 ème rang sur 15 ans maximum ou jusqu’à l’âge de la retraite si vous avez plus de 50 ans.
• Les frais d’entretien et les charges courantes – estimés à environ 1% du prix d’achat de la propriété.

Les fonds propres

Lors de l’acquisition de votre résidence principale, vous devrez apporter au minimum 20% du prix d’achat en fonds propres. La banque vous prête ainsi 80% du prix d’achat sous forme d’hypothèque.
Il est important de noter que de ces 20%, au moins 10% doivent provenir de fonds propres « durs », donc ne provenant pas du 2e pilier.
Les 10% restants peuvent être financés au travers du 2 ème pilier, soit par un retrait anticipé soit par une mise en gage de ses avoirs.

S’agissant des fonds propres « durs » voici la liste exhaustive de ce qui peut être considéré comme tel :

Épargne personnelle – économies bancaires, comptes d’épargne, comptes courants, etc…
Titres et placements – actions, obligations, fonds de placement, etc…
Avoirs du 3e pilier – ces fonds sont considérés comme des fonds propres « durs »
Avoirs du 2e pilier – max 10%
Donations et autres avances sur héritage
Prêt familial sans intérêt
Terrain non hypothéqué
Travaux que vous pourriez exécuter vous-même (si vous êtes qualifié)

Enfin, notez que vous devez également avoir, en plus, de quoi payer les frais d’acquisition
(notaire, registre foncier, etc…) ainsi que la création des cédules hypothécaires. Ces frais
d’acquisition ne peuvent pas être financé par des fonds étrangers.

Les fonds étrangers

En complément de vos fonds propres vous aurez besoin d’un financement pour les 80% restants, vous devrez donc vous mettre en chasse d’un crédit hypothécaire.
Majoritairement les hypothèques sont proposées par les banques et  les compagnies d’assurance.

Cette hypothèque qui représente 80% est scindée en deux partie :
L’hypothèque de 1er rang qui représente 65% du prix d’achat
L’hypothèque de 2eme rang qui représente 15% du prix d’achat
Notez que si vous apportez plus de fonds propres que les 20% minimum requis votre hypothèque sera moins importante et la taille du 2 ème rang s’en verra diminuée proportionnellement.

Cas concret

Supposons que vous souhaitiez acheter une maison dont le prix de vente convenu est de 1’000’000.-. Voici comment ces deux normes s’appliquent :
Structure des fonds propres et fonds étrangers

• Fonds propres de 20% du prix d’achat, soit 200’000.-
• Emprunt hypothécaire de 80% soit une dette de 800’000.- (dont 650’000.- d’hypothèque
  1 er rang et 150’000.- d’hypothèque 2 ème rang)

Calcul de la tenue des charges

Intérêts théoriques de 5% sur le montant de l’hypothèque de 800’000.-, soit 40’000.-/an
Amortissement sur 15 ans du 2 ème rang de 150’000.-, soit 15’000.-/an
Frais d’entretien de 1% sur le prix d’acquisition, soit 10’000.-/an
Charges théoriques totale = 65’000.-an
Multipliez ce chiffre par 3 et vous trouverez le revenu brut minimum que vous devez avoir
pour qu’un établissement financier vous suive.
Conclusion
Pour acheter une bien immobilier à 1’000’000.- vous devez avoir au minimum 200’000.- de
fonds propres et un revenu brut de 195’000.-
Enfin, comptez en plus environ 5% pour les frais d’acquisition (notaire, registre foncier,
etc…).

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